Oświadczenie

Dotyczące sytuacji mieszkaniowej po uwolnieniu czynszów
skierowane do Ministra Budownictwa,
Prezydenta Warszawy i Sędziów Trybunału Konstytucyjnego
wygłoszone na 14. posiedzeniu Senatu VI kadencji
w dniu 6 lipca 2006 roku.

Od Redakcji: Poniżej zamieszczamy tekst oświadczenia Senatora, a także: odpowiedź Ministra Bidownictwa, dalej odpowiedź Prezesa Trybunału Konstytucyjnego oraz odpowiedź Prezydenta M. St. Warszawy.

Panie Marszałku! Wysoka Izbo!

Dotarł do mnie list od lokatorów budynku przy ulicy Konduktorskiej 18, będący ilustracją pewnego problemu, który sygnalizowałem wczoraj, kiedy omawialiśmy sprawozdanie Prezesa Trybunału Konstytucyjnego. Problem ten jest zasadniczy, a dotyczy połączenia procesu reprywatyzacji z procesem uwolnienia cen czynszów. Jest on szczególnie trudny w Warszawie, albowiem tutaj nastąpiło wywłaszczenie wszystkich właścicieli, którzy nastali po 1945 r. Tak więc w tej chwili ludzie, którzy od kilkudziesięciu lat mieszkają w swoich mieszkaniach, nagle dowiadują się, że mieszkają w nich bezprawnie. Ich prawa nabyte w dobrej wierze są kwestionowane i w toczących się postępowaniach w zasadzie nie mają oni żadnych praw.

Ludzie ci napisali do mnie między innymi: „My, niżej podpisani lokatorzy budynku przy ulicy Konduktorskiej 18 uprzejmie prosimy pana senatora o interwencję u władz w naszej sprawie. Jesteśmy ludźmi niezamożnymi, w wielu przypadkach sędziwymi i niepełnosprawnymi. Są wśród nas także małe dzieci. Po upaństwowieniu budynku w roku 1975, tak jak i wcześniej, płaciliśmy w tym budynku czynsz regulowany. Po ponownym sprywatyzowaniu budynku zostaliśmy postawieni przed koniecznością opłacania czynszu uwolnionego: w roku 1998 – 2 zł 40 gr za metr kwadratowy, a w roku 2002 – 11 zł 40 gr za metr kwadratowy. Obecny właściciel jednostronnie rozwiązał z nami wszystkie umowy najmu, zażądał od nas bezzwłocznego opuszczenia mieszkań, bez wskazania innych, a w razie niezastosowania się do tego żądania nałożył na nas karny czynsz odszkodowawczy: 75 zł za metr kwadratowy. Nie widzimy możliwości rozwiązania naszych problemów mieszkaniowych bez udziału władz gminy. Polityka właściciela zmierzająca do usunięcia nas z mieszkań jest dla nas czytelna i cechuje się samowolą – pozbawił nas ogrzewania w czasie surowej zimy, mimo sądowego nakazu przywrócenia ogrzewania. Mając dochody w granicach od 500 do 1 tysiąca 400 zł, nie jesteśmy w stanie ani płacić karnych czynszów za bezumowne użytkowanie mieszkań, ani też kupić sobie mieszkań na wolnym rynku”. Taka jest właśnie sytuacja tych ludzi. Dołączono jeszcze zawiadomienie o podwyższeniu opłaty z tytułu bezumownego korzystania z lokalu, podpisane przez właścicieli: panią Dorotę Szarzyńską-Juszczak i pana Roberta Juszczaka. Powiada się tu, że teraz ludzie ci będą płacili 75 zł 32 gr. To bardzo skomplikowany rachunek, opłata ta składa się z następujących elementów: 29 zł 88 gr za metr kwadratowy z tytułu należnego czynszu, według stawek rynkowych, obliczonego zgodnie z opinią rzeczoznawcy… Gdzie takie stawki czynszu ktoś naliczył? Tego nie widziałem. Ale to nie wszystko, bo dodatkowo trzeba płacić 45 zł 44 gr za metr kwadratowy, na co składają się ponoszone przez właścicieli koszty, straty oraz oszacowane utracone korzyści wynikające z niemożności swobodnego korzystania z lokalu i nieruchomości. Nie bardzo wiem, dlaczego tak jest. Zwłaszcza jednej rzeczy tu nie rozumiem: dlaczego 45 zł 44 gr i dlaczego 75 zł 32 gr? Dużo bardziej uproszczona procedura byłaby, gdyby napisać: 1 tysiąc zł. Prawda? Dopisywałoby się trzy zera do liczby metrów kwadratowych i wtedy byłoby wszystko jasne. Nie rozumiem, po co tego rodzaju rzeczy się wprowadza.

W Warszawie jest to w tej chwili problem nagminny. Wiele starych domów powraca do właścicieli, a ci usiłują za wszelką cenę usunąć z lokali niewygodnych lokatorów, którzy zamieszkują tam często całymi latami. W związku z tym mam pewne pytania.

Pierwsze pytanie jest do ministra budownictwa: jakie działania dotyczące ochrony obywateli mają być podjęte w najbliższym czasie? Bo sytuacja jest drastyczna.

Pytanie do pełniącego obowiązki prezydenta miasta Warszawy: jaką politykę mieszkaniową zamierza prowadzić miasto w odniesieniu do ludzi, którzy całe życie przeżyli w normalnych warunkach, a teraz usiłuje się ich, w wyniku niejasnych decyzji – a nie mają oni na nie żadnego wpływu – zepchnąć na margines życia? Jakie więc działania zamierza podjąć miasto?

I wreszcie wnosiłbym, ażeby moje oświadczenie przesłać do Sędziów Trybunału Konstytucyjnego, którzy w sposób, powiedziałbym, mało odpowiedzialny uwolnili czynsze, nie starając się uwzględnić rzeczywistości. Być może rzeczywistość, która skrzypi nam za progiem, dotrze wreszcie i do Trybunału Konstytucyjnego.

Dziękuję bardzo.

* * *

Odpowiedź Ministra Budownictwa

Warszawa, dnia 25 lipca 2006 r.

Pan
Bogdan Borusewicz
Marszałek Senatu
Rzeczypospolitej Polskiej

Szanowny Panie Marszałku,

odpowiadając na oświadczenie Pana Senatora Zbigniewa Romaszewskiego złożone na 14 posiedzeniu Senatu RP w dniu 6 lipca br., uprzejmie wyjaśniam co następuje:

Zgodnie z art. 678 §1 Kodeksu cywilnego w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.

Zatem najemcy lokali mieszkalnych oraz aktualny właściciel budynku w którym te lokale się znajdują podlegają, przepisom ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

Oznacza to, że najemcy lokali mieszkalnych podlegają ochronie polegającej m.in. na tym, że wypowiedzenie umowy najmu może mieć miejsce jedynie w przypadkach określonych w ww. ustawie.

W związku z powyższym rozwiązanie umów najmu w opisanej sytuacji oraz zastosowanie opłat z tytułu bezumownego korzystania z lokali nie znajduje uzasadnienia.

Natomiast w kwestii ustalania wysokości czynszów wyjaśniam, że w stanie prawnym powstałym po ogłoszeniu orzeczenia Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r., sygn. K 4/05 (Dz. U. z dnia 26 kwietnia 2005 r. Nr 69, poz. 626) mają zastosowanie przepisy określające zasady dokonywania podwyżek czynszów zawarte w art. 8a ustawy o ochronie praw lokatorów (...).

Zgodnie z ustawą, termin wypowiedzenia wysokości czynszu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Natomiast zgodnie z tymi zasadami, jeżeli w wyniku podwyżki wysokość czynszu w skali roku przekroczy próg 3% wartości odtworzeniowej lokalu, to taka podwyżka może mieć miejsce wyłącznie w uzasadnionych przypadkach.

W takim przypadku właściciel na żądanie lokatora jest obowiązany przedstawić mu na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. Jednocześnie przewidziana jest możliwość kwestionowania przez lokatora zarówno zasadności jak i wysokości podwyżki oraz rozstrzygania sporu w drodze postępowania sądowego, przy czym ciężar udowodnienia zasadności takiej podwyżki spoczywa na właścicielu. Do czasu rozstrzygnięcia sporu przez sąd lokator obowiązany jest do zapłaty czynszu w dotychczasowej, nie podwyższonej wysokości.

Na terenie m.st. Warszawy aktualnie 3% wartości odtworzeniowej wynosi 10,17 zł/m2, zatem w przypadku podwyżek czynszów powyżej tej stawki, lokator może korzystać z uprawnień, o których mowa wyżej.

Odpowiadając na pytanie skierowane do ministra budownictwa: "jakie działania dotyczące ochrony obywateli mają być podjęte w najbliższym czasie ? Bo sytuacja jest drastyczna." Uprzejmie informuję, iż niezależnie od przedstawionych wyjaśnień został przygotowany projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Projekt ten m.in. określa kryteria na podstawie których sądy powszechne mają dokonywać kontroli podwyżek czynszów i opłat za używanie lokali. Proponowane zmiany mają doprowadzić do sytuacji korzystnej z punktu widzenia praw i obowiązków zarówno właścicieli jak i lokatorów.

Aktualnie wymieniony projekt został przyjęty przez Komitet Rady Ministrów i oczekuje na rozpatrzenie przez Radę Ministrów.

Z poważaniem
z upoważnienia
Ministra Budownictwa
Piotr Styczeń
Sekretarz Stanu

* * *

Odpowiedź Prezesa Trybunału Konstytucyjnego

Warszawa, dnia 25 lipieca 2006 roku

Pan
Bogdan Borusewicz
Marszałek Senatu RP

Szanowny Panie Marszałku,

Pragnę podziękować za przekazanie mi, przy piśmie z 12 lipca br. (BPS/DSK-043-472/06), tekstu oświadczenia pana Senatora Zbigniewa Romaszewskiego w sprawie czynszów płaconych przez najemców mieszkań w budynkach należących do prywatnych właścicieli, które zostało złożone na posiedzeniu Senatu w dniu 6 lipca br.

Oświadczenie pana Senatora Romaszewskiego nawiązuje do orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego. W związku z tym pozwalam sobie zwrócić uwagę na kilka kwestii.

1. Tak zwane uwolnienie czynszów, które nastąpiło z dniem 1 stycznia 2005 r., nie jest dziełem Trybunału Konstytucyjnego. To bowiem sam ustawodawca postanowił, że czynsz regulowany będzie obowiązywał jedynie w okresie przejściowym - do końca 2004 r. (art. 56 ust. 2 ustawy z 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, Dz.U. nr 105, poz. 509 ze zm. oraz art. 28 ust. 2 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Dz.U. nr 71, poz. 733 ze zm.). W swym orzecznictwie Trybunał akcentował natomiast związanie ustawodawcy tym przyrzeczeniem (tak w szczególności w wyrokach z 12 stycznia 2000 r.. sygn. P 11/98 oraz z 2 października 2002 r., sygn. K 48/01). Wymaga tego zasada ochrony zaufania obywatela do państwa i stanowionego przez nie prawa, będąca implikacją klauzuli demokratycznego państwa prawnego (art. 2 Konstytucji). Przyrzeczenie ustawodawcy, o którym mowa, ma przy tym bezpośredni związek z konstytucyjnymi gwarancjami własności prywatnej (art. 21 ust. 2 i art. 64), z których wynika konieczność umożliwienia właścicielom wynajmowanych mieszkań uzyskiwanie czynszu zapewniającego pokrycie kosztów utrzymania budynków i lokali w należytym stanie i ich bieżącej eksploatacji oraz godziwy zysk. Prawa właścicieli w tym zakresie były przez dziesięciolecia ignorowane przez prawodawcę PRL. W nowym porządku ustrojowym, w okresie do 31 grudnia 2004 r. - czyli w ciągu ponad 15 lat od przełomu ustrojowego — ustawodawca powinien był, zgodnie ze swym własnym przyrzeczeniem podjętym w ustawie z 2 lipca 1994 r., stworzyć system chroniący w pełni konstytucyjne prawa właścicieli.

Lekceważenie praw właścicieli w sferze regulacji najmu mieszkań stanowiących prywatną własność jest niedopuszczalne nie tylko ze względu na gwarancje własności zawarte w Konstytucji RP, lecz także pozostaje w sprzeczności z gwarancjami wyrażonymi w art. 1 protokołu nr 1 do europejskiej Konwencji o Ochronie Praw Człowieka i Podstawowych Wolności, o czym dobitnie świadczy niekorzystny dla Polski wyrok Europejskiego Trybunału Praw Człowieka z 19 czerwca br. w sprawie Hutten-Czapska przeciwko Polsce (sygn. 35014/97). Wyrok ten powinien stanowić sygnał alarmowy dla polskiego ustawodawcy tym bardziej, że ocena Trybunału w Strasburgu, w myśl której w polskim ustawodawstwie lokalowym brak zrównoważenia interesu ogólnego i ochrony prawa własności, odnosi się także do stanu prawnego obowiązującego aktualnie.

2. Trybunał Konstytucyjny wielokrotnie i dobitnie podkreślał, że „uwolnienie" czynszów nie oznacza, iż ustalanie ich wysokości powinno być pozostawione uznaniu właścicieli. Z art. 76 Konstytucji wynika postulat ochrony lokatorów przed wygórowanymi opłatami za korzystanie z mieszkania. Czynsz „wolny" nie powinien być czynszem dowolnym (tale np. w wyroku z 2 października 2002 r., sygn. K 48/01). Konstytucyjna ochrona własności, wyrażająca się w szczególności w zakazie naruszania istoty tego (art. 64 ust. 3 w związku z art. 31 ust. 3 Konstytucji), nie pozwala natomiast na to, aby kosztami ochrony lokatorów byli jednostronnie obciążani właściciele wynajmowanych mieszkań, na przykład przez przerzucanie na nich kosztów utrzymania i bieżącej eksploatacji budynków. Zadaniem władz publicznych, w tym ustawodawcy, jest wypracowanie instrumentów prawnych i finansowych chroniących najemców w sposób zapewniający równowagę między dwiema dyrektywami konstytucyjnymi: ochroną praw lokatorów i ochroną praw właścicieli.

W uzasadnieniu wyroku z 12 stycznia 2000 r. (sygn. P 11/98) Trybunał stwierdził:
"Pozbawienie najemców ochrony prawnej i dopuszczenie nieskrępowanej swobody właścicieli w rozwiązywaniu stosunków najmu oraz ustalaniu wysokości czynszu mogłoby w obecnych realiach społecznych pozostawić znaczne grupy społeczeństwa bez zaspokojenia najbardziej podstawowych potrzeb mieszkaniowych. Mogłoby to wprowadzić na tyle poważne zakłócenia w funkcjonowaniu ładu społecznego, że możliwe byłoby powołanie argumentu „porządku publicznego" dla uzasadnienia dopuszczalności wprowadzania ustawowej reglamentacji najmu mieszkań. [...] Za uzasadnione [...] można więc uznać takie ukształtowanie wysokości czynszu, by nie pozostawał on w rażącej dysproporcji do możliwości finansowych najemców, tak aby możliwe było zachowanie godnego poziomu życia (a w każdym razie minimum egzystencji) po jego opłaceniu. Odpowiada bowiem współczesnemu pojmowaniu idei „państwa socjalnego", żeby od wszystkich członków społeczeństwa żądać pewnych ofiar na rzecz tych, którzy nie są w stanie sami zapewnić egzystencji sobie i swoim rodzinom. Z natury rzeczy rozłożenie tych ofiar zależy od poziomu dochodów i obciąża silniej ludzi lepiej sytuowanych. Tych ofiar z natury rzeczy można też żądać od właścicieli, stosownie do ogólnej zasady, iż „własność zobowiązuje". Zarazem jednak rozłożenie obciążeń, jakie nakładane są w ten sposób na poszczególnych członków społeczeństwa nie może być dowolne i musi zachowywać racjonalne proporcje."

Podobnie w wyroku z 19 kwietnia 2005 r. (K 4/05) Trybunał wskazał: "Konieczne jest [...] uwzględnienie usprawiedliwionego interesu najemcy (lokatora) i stworzenie rzeczywistych mechanizmów jego ochrony przed nadużyciem prawa przez wynajmującego. Niezbędne jest także zbudowanie takiego instrumentarium, które pozwoli wesprzeć lokatorów znajdujących się w trudniejszej sytuacji finansowej i życiowej. Nie może to następować [...] przede wszystkim kosztem właścicieli, lecz głównie w drodze uruchomienia specjalnych środków publicznych. Obowiązek solidaryzmu społecznego i pomocy słabszym ciąży bowiem na całym społeczeństwie."

Podsumowując i uogólniając swoje wcześniejsze wskazania zawarte w wyrokach dotyczących problematyki opłat za mieszkania, 29 czerwca 2005 r. Trybunał Konstytucyjny przedstawił Sejmowi postanowienie sygnalizacyjne (sygn. S 1/05), zawierające uwagi o stwierdzonych uchybieniach i lukach w przepisach regulujących opłaty za używanie lokali mieszkalnych. Trybunał podkreślił, że: "wprowadzony ustawą system ustalania górnego pułapu wysokości czynszu i opłat za używanie lokalu oraz kontrolowania określanych algorytmicznie jego podwyżek, usprawiedliwiony w okresie przejściowym [...], nie może zadowalająco służyć ani ochronie praw właścicieli, ani ochronie usprawiedliwionych interesów lokatorów, którzy powinni być - w myśl art. 76 Konstytucji RP - chronieni przez władze publiczne przed nieuczciwymi praktykami rynkowymi. Konieczne są więc kompleksowe regulacje tej materii, zachowujące jednocześnie rozwiązania elastyczne, dostosowane do wymagań nowoczesnej gospodarki mieszkaniowej, które kładąc nacisk na swobodę stron w kształtowaniu wysokości czynszu, umożliwią jednocześnie skuteczną kontrolę przed dowolnością i nadużyciem tej swobody."

W cytowanym postanowieniu sygnalizacyjnym, na które, ustawodawca dotychczas niestety nie zareagował, zawartych jest wiele szczegółowych sugestii pod jego adresem.

Niepokój sędziów Trybunału Konstytucyjnego z powodu bezczynności ustawodawcy wyrażony został także w tegorocznej „Informacja o istotnych problemach wynikających z działalności i orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego", przedstawionej przez Trybunał Sejmowi i Senatowi Rzeczypospolitej (s. 58 i 63).

W tym kontekście pozwolę sobie przypomnieć własne słowa, które miałem zaszczyt wypowiedzieć w toku debaty Senatu nad wspomnianą „Informacją" na posiedzeniu Izby 5 lipca br.:
"Jeżeli wymagamy od adresatów prawa respektu dla prawa, to twórzmy takie prawo, które da się racjonalnie stosować i które można zrozumieć. Niestety, ten postulat nie jest bardzo często czy relatywnie często respektowany. [...] na przykład sprawa związana z ograniczeniem podwyżek czynszu za mieszkania [...] przepisy, które miały na celu uwolnienie czynszów, nie uwalniały tych czynszów w sposób racjonalny, robiły to w sposób bardzo nieracjonalny i niejasny, a jednocześnie nie chroniły w sposób jasny praw lokatorów. Czyli to co było podstawowym motywem regulacji [...], mianowicie znalezienie punktu równowagi pomiędzy interesami właścicieli, interesami lokatorów, to co było motywem, intencją jasno wyrażoną przez ustawodawcę, nie zostało przez niespójną regulację osiągnięte."

Negatywne skutki bezczynności ustawodawcy w omawianej dziedzinie ujawniły się ostatnio w sprawie rozstrzygniętej wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 17 maja 2006 r., (sygn. K 33/05), w którym Trybunał m.in. zakwestionował brak ustawowych kryteriów zasadności podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jednocześnie pozostawiając ustawodawcy czas do 31 grudnia br. na wprowadzenie odpowiedniej regulacji naprawczej. Komentując ten wyrok na wspomnianym wyżej posiedzeniu Senatu, mówiłem:
"Nie może być tak, że czynsz jest podnoszony o 70% i nie wiadomo właściwie dlaczego, bez żadnej kalkulacji [...] mamy ewidentnie do czynienia z zachwianiem równowagi pomiędzy interesami właścicieli a ochroną lokatorów. Ale zapewnienie właściwej równowagi jest rzeczą precyzyjnych mechanizmów ustawowych."

Należy zatem podkreślić, że orzecznictwo Trybunału Konstytucyjnego nie tylko nie stoi na przeszkodzie w całościowym i zgodnym z zasadami społecznej gospodarki rynkowej uregulowaniu ochrony praw lokatorów, lecz przeciwnie — powinno być traktowane jako impuls do pilnego podjęcia wysiłku w celu wypracowania takiej regulacji. Z uznaniem obserwując aktywność Senatu Rzeczypospolitej obecnej kadencji na rzecz poprawy sytuacji w dziedzinie wykonywania orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, jestem przekonany, że przedmiotem wnikliwej uwagi Senatu będą także wnioski płynące z powołanych wyżej wyroków i postanowienia sygnalizacyjnego Trybunału.

3. Trudno jest jednoznacznie ustosunkować się do jednostkowego przypadku opisanego w oświadczeniu pana Senatora Zbigniewa Romaszewskiego. Wiążąca ocena prawna przedstawionego stanu faktycznego, w tym zachowania konkretnego właściciela wobec jego lokatorów, należy bowiem do kompetencji sądów powszechnych. Przyczyną dramatycznych kłopotów lokatorów, o których mowa w oświadczeniu, może być bądź samowola prywatnego właściciela budynku, co wymagałoby wystąpienia o ochronę do sądu powszechnego, bądź też niedoskonałość przepisów prawnych, stanowiąca - jak starałem się wykazać wyżej - wielkie wyzwanie dla ustawodawcy.

Łączę wyrazy szacunku
Marek Safian
Prezes Trybunału Konstytucyjnego

* * *

Odpowiedź Prezydenta M. St. Warszawy

Warszawa, dnia 31 lipca 2006 roku

Pan
Ryszard Legutko
Wicemarszałek Senatu
Rzeczpospolitej Polskiej

Szanowny Panie Marszałku,

Nawiązując do oświadczenia złożonego przez senatora Zbigniewa Romaszewskiego podczas 14. posiedzenia Senatu RP w dniu 6 lipca 2006 r. dotyczącego sytuacji prawnej i życiowej lokatorów zamieszkałych w budynkach prywatnych w związku z wejściem w życie z dniem 26 kwietnia 2005 r. wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 19 kwietnia 2005 r., stwierdzającego niekonstytucyjność przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, dotyczących podwyżek czynszów uprzejmie informuję, iż problem jest doskonale znany władzom m. st. Warszawy.

Organizacje zrzeszające właścicieli lokali mieszkalnych podają, iż na terenie m. st. Warszawy jest około 10-12 tys. lokali mieszkalnych zajmowanych przez najemców, którzy mieli prawo do czynszu regulowanego. Według szacunków miasta, takich lokali na terenie Warszawy jest około 6 tys.

Specyficzna dla miasta jest również sprawa własności budynków znajdujących się na gruntach warszawskich. Zgodnie z przepisami dekretu z 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279), budynki przechodziły na własność gminy, gdy dotychczasowi właściciele lub ich następcy prawni nie złożyli w terminie wniosków o oddanie gruntów w użytkowanie wieczyste lub gdy wnioski zostały załatwione negatywnie.

Postępowanie o zwrot nieruchomości jest długotrwałe i wieloetapowe. Po ostatecznej decyzji o zwrocie nieruchomości dawnemu właścicielowi, lokatorzy posiadający decyzje administracyjne o przydziale lokalu, stają się lokatorami zamieszkałymi w budynku prywatnym.

Przed orzeczeniem Trybunału maksymalna stawka czynszu w przedmiotowych lokalach mogła wynosić 11,26 zł za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu. Można przyjąć, iż w okresie tym średni czynsz wynosił około 7-8 zł/m2. Niewielka grupa właścicieli stosowała maksymalną stawkę czynszu, głównie w lokalach położonych w atrakcyjnych dzielnicach miasta, takich jak Mokotów i Śródmieście.

Po orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego właściciele lokali, którzy stosowali dotychczasową dopuszczalną prawem maksymalną stawkę czynszu, najczęściej zwiększyli ją do wysokości około 15-20 zł/m2, choć znane są przypadki drastycznego podwyższenia czynszu.

Monitorowanie stawek czynszu stosowanych przez właścicieli nie jest zadaniem łatwym, gdyż organy samorządu terytorialnego nie mają żadnej legitymacji prawnej do występowania do właścicieli i prywatnych zarządców nieruchomości o przekazanie tego typu danych.

Podwyżka czynszu, w wyniku której wysokość czynszu przekroczy w skali roku 3% wartości odtworzeniowej może być przez lokatora zakwestionowana poprzez wniesienie pozwu do sądu o ustalenie, że podwyżka jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona, lecz w innej wysokości. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Prezydent m. st. Warszawy nie posiada kompetencji do ingerowania w sprawy dotyczące wysokości stawki czynszowej lokali położonych w budynkach będących własnością prywatną, dlatego każda sprawa tego typu musi być wniesiona do sądu przez lokatora.

Obowiązujące przepisy nie pozwalają właścicielowi nieruchomości na pobieranie od lokatorów innych opłat niż czynsz i opłaty niezależne od właściciela. Przez opłaty niezależne od właściciela należy rozumieć opłaty za dostawę do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór ścieków, odpadów i nieczystości ciekłych.

Najem lokali mieszkalnych na terenie dzielnic m. st. Warszawy uregulowany jest przepisami prawa miejscowego określającymi zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy -uchwała Nr XLIII/1010/2004 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy.

Z mieszkaniowego zasobu wynajmowane są lokale osobom, które pozostają w trudnych warunkach mieszkaniowych, tj. zajmują lokale, w których na osobę przypada nie więcej niż 6 m2 powierzchni łącznej pokoi, a nadto osiągają średni dochód na członka gospodarstwa domowego w okresie sześciu miesięcy, nie wyższy niż 150% minimalnego wynagrodzenia za pracę w gospodarstwie jednoosobowym oraz samotnie wychowujących dzieci i 100% w gospodarstwie wieloosobowym. Aktualnie minimalne wynagrodzenie wynosi 899,10 zł.

W sytuacji gdy właściciel lokalu lub jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, ma zamiar zamieszkać w lokalu zajmowanym przez lokatora, może lokatorowi wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż pół roku naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli dostarcza lokatorowi lokal zamienny lub może wypowiedzieć stosunek prawny nie później niż 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, w sytuacji gdy nie dostarcza lokatorowi lokalu zamiennego - art. 11 ust 4 i 5 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 31, poz. 266 z 2005 r.). Wypowiedzenie umowy najmu w wyżej wymienionym trybie, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

Zgodnie z art. 11 ust. 12 ustawy (przepis obowiązuje od 1 stycznia 2005 r.) jeśli lokator, któremu właściciel wypowiedział stosunek prawny (wypowiedzenie trzyletnie) jest osobą, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu wypowiedzenia nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 nie stosuje się.

Mając na uwadze, iż ustawa nie chroni lokatora zamieszkałego w budynku prywatnym w sposób wystarczający, w obowiązującej uchwale dopuszczono możliwość ubiegania się o zawarcie umowy najmu lokalu z zasobu mieszkaniowego miasta przez lokatora z wypowiedzianą umową najmu, przy uwzględnieniu jedynie kryterium dochodowego.

Ponieważ istniejący zasób wolnych lokali gotowych do zasiedlenia jest zbyt mały w stosunku do potrzeb członków wspólnoty samorządowej, podjęto działania w celu zwiększenia liczby lokali poprzez budownictwo nowych mieszkań. Obecnie realizowane jest budownictwo nowych lokali mieszkalnych w 10 dzielnicach m. st. Warszawy.

Podsumowując należy stwierdzić, że w wyniku opisanych wyżej oraz innych działań inwestycyjnych miasta zasób mieszkaniowy do końca roku 2006 zwiększy się o około 750 mieszkań, które przeznaczone zostały do zasiedlenia przez gospodarstwa domowe o niskich dochodach.

Inną propozycją rozwiązania problemu mieszkaniowego - we własnym zakresie - jest wynajęcie mieszkania z zasobu Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Towarzystwa Budownictwa Społecznego działają w postaci spółek, których udziałowcem jest m. st. Warszawa. Zadaniem TBS jest budowa mieszkań z przeznaczeniem na wynajem. Osoby starające się o najem lokalu z zasobów TBS zgodnie z ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego - nie mogą posiadać tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tym samym mieście, a także zobowiązują się do pokrycia 30% kosztów budowy wybranego lokalu oraz wpłacają kaucję zabezpieczającą pokrycie należności czynszowych w wysokości 12-krotności miesięcznego czynszu za wynajmowane mieszkanie. Trzeba też zaznaczyć, że partycypacja 30% w kosztach budowy podlega zwrotowi w przypadku rezygnacji z najmu. Najemca może także zrezygnować z najmu w ramach swojej partycypacji wskazując swojego następcę.

Miasto uruchomiło również w 2004 r. telefon informacyjny dla lokatorów w budynkach prywatnych - zamieszkałych na podstawie administracyjnego tytułu najmu - zagrożonych wypowiedzeniem umowy najmu, eksmisją, lub nadmierną podwyżką czynszu. Infolina udziela informacji i porad prawnych dotyczących praw i obowiązków lokatorów w zakresie ustaw - o ochronie praw lokatorów, o dodatkach mieszkaniowych, o własności lokali, o gospodarce nieruchomościami oraz Kodeksu cywilnego.

Pełniący obowiązki
Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy
Kazimierz Marcinkiewicz